Ihr umfassendes Nachschlagewerk rund um Immobilien, Kauf, Verkauf, Bewertung und Finanzierung – verständlich erklärt von Immobilienmakler Michael Ruland, Krefeld.
A
Abgeschlossenheitsbescheinigung Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Urkunde, die bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Teileigentumsraum baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt und in sich abgeschlossen ist. Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden.
Altlast Als Altlast bezeichnet man eine Verunreinigung des Bodens oder des Grundwassers durch frühere industrielle, gewerbliche oder militärische Nutzung eines Grundstücks. Altlasten können den Wert einer Immobilie erheblich mindern und den Eigentümer zu kostspieligen Sanierungsmaßnahmen verpflichten. Vor dem Kauf eines Grundstücks empfiehlt sich eine Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster der Gemeinde.
Annuität Die Annuität ist die gleichbleibende jährliche (oder monatliche) Rate, mit der ein Immobiliendarlehen zurückgezahlt wird. Sie setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei sich mit zunehmender Laufzeit der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil steigt. Die Höhe der Annuität hängt vom Darlehensbetrag, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz ab.
Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung ist ein vorläufiger Eintrag im Grundbuch, der den Käufer einer Immobilie absichert, bevor die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt. Sie wird unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar beantragt und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig veräußert oder belastet. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Genehmigung durch das Finanzamt (Unbedenklichkeitsbescheinigung) erfolgt die endgültige Umschreibung des Eigentums.
Aufzahlungspflicht Die Aufzahlungspflicht bezeichnet die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, bei Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, die über seine bisherigen Zahlungen hinausgehen, zusätzliche Beträge zu leisten. Sie tritt beispielsweise auf, wenn eine Sonderumlage für größere Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen wird. Eigentümer sollten bei Wohnungskäufen stets die Rücklagen der WEG prüfen, um unerwartete Aufzahlungen zu vermeiden.
Ausbaureserve Als Ausbaureserve bezeichnet man ungenutztes, aber genehmigungsfähiges Ausbaupotenzial einer Immobilie – etwa ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss oder ein ausbaufähiger Keller. Eine vorhandene Ausbaureserve steigert den Wert einer Immobilie, weil Käufer die Option zukünftiger Wohnflächenerweiterung mitbezahlen. Bei der Bewertung muss geprüft werden, ob die Ausbaureserve baurechtlich tatsächlich realisierbar ist.
B
Baubeschreibung Die Baubeschreibung ist ein Vertragsbestandteil beim Kauf von Neubauten, der detailliert festlegt, welche Materialien, Ausstattungsstandards und technischen Anlagen verbaut werden. Sie ist rechtlich bindend und schützt Käufer vor nachträglichen Qualitätsminderungen durch den Bauträger. Eine präzise und vollständige Baubeschreibung ist eines der wichtigsten Dokumente, die vor Unterzeichnung eines Bauträgervertrags geprüft werden sollten.
Baulast Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Handlungen zu dulden, vorzunehmen oder zu unterlassen. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen und sind nicht im Grundbuch vermerkt – weshalb das Baulastenverzeichnis bei jedem Grundstückskauf gesondert abgefragt werden muss. Typische Baulasten sind Abstandsflächenübernahmen, Zufahrtsbaulasten oder Stellplatzbaulasten.
Baunebenkosten Baunebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb oder der Errichtung einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kauf- oder Baupreis anfallen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5–2 %), Maklercourtage sowie gegebenenfalls Kosten für Gutachter, Architekten und Finanzierungsberatung. In der Gesamtkalkulation sollten Käufer in Nordrhein-Westfalen Baunebenkosten von rund 10–12 % des Kaufpreises einplanen.
Baurecht Das Baurecht umfasst alle gesetzlichen Regelungen, die die Zulässigkeit, Planung und Durchführung von Bauvorhaben regeln. Es gliedert sich in das öffentliche Baurecht (Bebauungsplan, Bauordnungsrecht) und das private Baurecht (Nachbarschaftsrecht, Werkvertragsrecht). Für Immobilienkäufer ist vor allem das öffentliche Baurecht relevant, da es bestimmt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf.
Bebauungsplan Der Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der für ein bestimmtes Gebiet festlegt, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Er regelt unter anderem die Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Gewerbegebiet), die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Gebäudehöhe und die Bauweise. Käufer und Bauherren sollten den Bebauungsplan vor dem Kauf beim Stadtplanungsamt einsehen.
Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden eines Grundstücks in einer bestimmten Zone, ausgedrückt in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen abgeleitet und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert. In Krefeld liegt der Bodenrichtwert für individuellen Wohnungsbau im Jahr 2024 im Durchschnitt bei 390 Euro pro Quadratmeter.
Bonität Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens – also die Fähigkeit und Bereitschaft, eingegangene Zahlungsverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen. Bei der Immobilienfinanzierung prüfen Banken die Bonität des Kreditnehmers anhand von Einkommensnachweisen, Selbstauskünften und SCHUFA-Auskunft. Eine gute Bonität ist Voraussetzung für die Bewilligung eines Immobiliendarlehens zu günstigen Konditionen.
Bürgschaft Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, bei dem sich ein Dritter (Bürge) verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines Hauptschuldners einzustehen, falls dieser seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Im Immobilienbereich werden Bürgschaften häufig bei der Absicherung von Bauträgerzahlungen oder bei der Immobilienfinanzierung eingesetzt. Besonders relevant ist die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Gläubiger ohne vorherige Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner direkt den Bürgen in Anspruch nehmen kann.
C
Cashflow Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den tatsächlichen Zufluss liquider Mittel nach Abzug aller laufenden Kosten (Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten) von den Mieteinnahmen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie mehr einbringt als sie kostet – ein zentrales Ziel renditeorientierter Immobilieninvestoren. Die Cashflow-Analyse ist ein unverzichtbares Instrument zur Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit einer Investition.
Courtage Die Courtage – auch Maklerprovision oder Maklergebühr genannt – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland bei der Vermittlung von Wohnimmobilien das Bestellerprinzip mit Provisionsteilung: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf die Käuferprovision maximal der Verkäuferprovision entsprechen. Die ortsübliche Gesamtprovision beträgt in NRW in der Regel 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die hälftig geteilt wird.
D
Denkmalschutz Denkmalschutz bezeichnet den gesetzlichen Schutz von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die aufgrund ihrer historischen, kulturellen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Bedeutung als schützenswert eingestuft wurden. Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen bei Umbau, Sanierung und Instandhaltung, die mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden müssen. Als Ausgleich bietet der Gesetzgeber erhebliche steuerliche Vorteile in Form der sogenannten Denkmal-AfA (Abschreibung für Abnutzung).
Dienstbarkeit Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einem Dritten erlaubt, ein Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder das den Eigentümer in der Nutzung seines Grundstücks einschränkt. Typische Beispiele sind Wegerechte (das Recht, ein fremdes Grundstück zu überqueren), Leitungsrechte (z. B. für Strom- oder Gasleitungen) oder Nießbrauchrechte. Dienstbarkeiten werden im Grundbuch, Abteilung II, eingetragen und gehen auf jeden neuen Eigentümer über.
Disagio Das Disagio ist ein Abzug vom Nennwert eines Darlehens, der bei der Auszahlung einbehalten wird. Wenn eine Bank ein Darlehen von 200.000 Euro mit einem Disagio von 5 % gewährt, erhält der Kreditnehmer nur 190.000 Euro ausgezahlt, schuldet der Bank aber die vollen 200.000 Euro. Als Gegenleistung für das Disagio bieten Banken häufig einen niedrigeren Nominalzins an; das Disagio kann steuerlich als vorausgezahlter Zins behandelt werden.
E
Eigentümergemeinschaft (WEG) Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes. Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Außenanlagen) und trifft Entscheidungen durch Beschlüsse in der jährlichen Eigentümerversammlung. Jeder Wohnungseigentümer hat Stimmrechte, die sich in der Regel nach seinem Miteigentumsanteil richten.
Eigenkapital Eigenkapital bezeichnet den Anteil des Immobilienkaufpreises, den der Käufer aus eigenen Mitteln finanziert – also ohne Bankdarlehen. Banken fordern in der Regel mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis; bei Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital fallen deutlich höhere Zinsen an. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Finanzierungsrisiko und führt zu günstigeren Kreditkonditionen.
Energieausweis Der Energieausweis ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet und in Energieeffizienzklassen (A+ bis H) einteilt. Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist der Verkäufer bzw. Vermieter verpflichtet, dem Interessenten unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Es gibt zwei Arten: den verbrauchsorientierten Energieausweis (basiert auf tatsächlichem Verbrauch) und den bedarfsorientierten Energieausweis (basiert auf technischer Gebäudeanalyse).
Erbbaurecht Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins und kann die darauf errichtete Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen. Erbbaurechte werden für eine bestimmte Laufzeit (meist 50 bis 99 Jahre) vereinbart; nach deren Ablauf geht das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer über.
Erschließungskosten Erschließungskosten sind die Kosten, die für den Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur anfallen – also für Straßen, Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Bei neu erschlossenen Baugebieten können diese Kosten erheblich sein und werden anteilig auf die Grundstückseigentümer umgelegt. Käufer von Baugrundstücken sollten prüfen, ob das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist oder ob noch Erschließungskosten ausstehen.
Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist eine normierte Methode der Immobilienbewertung gemäß ImmoWertV, bei der der Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet wird. Es kommt vor allem bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und vermieteten Wohnungen zum Einsatz. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes zusammen, wobei der Liegenschaftszinssatz als Kapitalisierungsfaktor dient.
F
Finanzierungsbestätigung Die Finanzierungsbestätigung (auch Finanzierungszusage) ist ein Schreiben der Bank, das dem Käufer bestätigt, dass das Kreditinstitut grundsätzlich bereit ist, die Immobilienfinanzierung zu übernehmen. Sie ist kein rechtlich bindender Kreditvertrag, signalisiert dem Verkäufer aber, dass der Käufer finanziell in der Lage ist, den Kaufpreis zu bezahlen. Viele Verkäufer und Makler fordern vor Reservierung einer Immobilie eine Finanzierungsbestätigung.
Flurkarte Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte) ist die amtliche Karte des Liegenschaftskatasters, auf der alle Grundstücke eines Gebiets mit ihren genauen Grenzen, Flächen und Nutzungsarten dargestellt sind. Sie dient der eindeutigen Identifizierung von Grundstücken und ist Bestandteil des notariellen Kaufvorgangs. Die Flurkarte kann beim zuständigen Katasteramt oder online eingesehen werden.
Förderung (KfW) Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Kauf, Bau und die energetische Sanierung von Immobilien anbietet. Besonders relevant sind das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124) und die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Beantragung muss in der Regel vor Beginn des Vorhabens über die Hausbank erfolgen.
Freistellungserklärung Die Freistellungserklärung (auch Lastenfreistellungserklärung) ist die Erklärung eines Gläubigers – in der Regel der Bank des Verkäufers –, dass er bereit ist, eingetragene Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden) aus dem Grundbuch zu löschen, sobald der Kaufpreis eingegangen ist. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer eine lastenfreie Immobilie erhält. Ohne Freistellungserklärung kann der Notar den Kaufpreis in der Regel nicht zur Zahlung freigeben.
G
Grundbuch Das Grundbuch ist das amtliche Register des Amtsgerichts, in dem alle Rechtsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien eingetragen werden. Es gliedert sich in das Bestandsverzeichnis (Lage, Größe, Nutzung des Grundstücks) und drei Abteilungen: Eigentümer (Abt. I), Lasten und Beschränkungen (Abt. II) sowie Hypotheken und Grundschulden (Abt. III). Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben – wer auf seinen Inhalt vertraut, ist grundsätzlich geschützt.
Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Ihre Höhe wird von den Bundesländern festgesetzt und beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des beurkundeten Kaufpreises. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und muss vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollständig bezahlt werden.
Grundflächenzahl (GRZ) Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Kennzahl im Bebauungsplan, die angibt, welcher Anteil eines Grundstücks maximal überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass maximal 40 % der Grundstücksfläche mit Gebäuden bedeckt sein darf. Sie sichert die Freihaltung von Grünflächen und steuert die Verdichtung in Wohngebieten.
Grundschuld Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht, das Banken bei der Immobilienfinanzierung ins Grundbuch (Abteilung III) eintragen lassen. Sie dient als Sicherheit für das gewährte Darlehen und berechtigt die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls zur Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht direkt an die Darlehensforderung geknüpft und bleibt nach Tilgung des Darlehens zunächst bestehen.
Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges Gremium aus Sachverständigen, das von der jeweiligen Gemeinde oder dem Landkreis gebildet wird. Er wertet alle notariellen Kaufverträge aus, ermittelt Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren und veröffentlicht diese im Grundstücksmarktbericht. Seine Daten gelten als verlässlichste und amtlichste Quelle für Immobilienpreise in Deutschland.
H
Hausgeld Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung leisten, um die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken. Es umfasst Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen, Hausmeisterkosten und weitere Betriebskosten. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Höhe des Hausgeldes und insbesondere der Zustand der Instandhaltungsrücklage geprüft werden.
Herstellungskosten Die Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die für die Errichtung eines Gebäudes anfallen – von Rohbau über Ausbau bis hin zu technischen Installationen. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung des vorläufigen Gebäudesachwertes im Sachwertverfahren, indem die Normalherstellungskosten (NHK 2010) als Referenzgröße herangezogen werden. Modernisierungsmaßnahmen können die effektiven Herstellungskosten erhöhen und damit den Sachwert der Immobilie steigern.
Hypothek Die Hypothek ist – wie die Grundschuld – ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück, das einer Bank als Sicherheit für ein Darlehen dient. Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch, das heißt, sie ist rechtlich unmittelbar an die Darlehensforderung geknüpft und erlischt automatisch mit vollständiger Tilgung des Darlehens. In der modernen Immobilienfinanzierung hat die Grundschuld die Hypothek weitgehend verdrängt, weil sie flexibler einsetzbar ist.
I
Immobilienmakler Ein Immobilienmakler ist ein gewerblicher Vermittler, der Käufer und Verkäufer (oder Mieter und Vermieter) von Immobilien zusammenführt. Er übernimmt die Vermarktung, Besichtigung, Preisfindung, Verhandlungsführung und Begleitung bis zum Notartermin. Seit 2021 benötigen Immobilienmakler in Deutschland einen Sachkundenachweis und sind zur Weiterbildung verpflichtet.
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist das zentrale Regelwerk für die normenkonforme Verkehrswertermittlung von Immobilien in Deutschland. Sie schreibt drei anerkannte Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die aktuelle Fassung trat 2021 in Kraft und modernisierte die bisherigen Wertermittlungsvorschriften erheblich.
Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage ist ein Kapitalpolster, das von einer Wohnungseigentümergemeinschaft angesammelt wird, um zukünftige Reparaturen und Sanierungen am gemeinschaftlichen Eigentum zu finanzieren. Eine gut gefüllte Rücklage schützt Eigentümer vor unerwarteten Sonderumlagen bei größeren Maßnahmen wie Dachsanierung oder Fassadenerneuerung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte der Käufer die Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Alter und Zustand des Gebäudes kritisch bewerten.
K
Kataster Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Nachweis- und Informationssystem über alle Grundstücke und Gebäude eines Landes. Es enthält Angaben zu Lage, Grenzen, Flächen, Nutzungsarten und Gebäuden eines jeden Grundstücks. Das Kataster ist die Grundlage für das Grundbuch und wird von den Vermessungs- und Katasterämtern geführt.
Kaufnebenkosten Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. In NRW umfassen sie typischerweise die Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision (in der Regel 3,57 % für Käufer). Insgesamt sollten Käufer in NRW mit Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 % des Kaufpreises rechnen.
Kreditwürdigkeit → Siehe Bonität
Kündigungsschutz Der Kündigungsschutz im Mietrecht schützt Mieter vor willkürlichen Kündigungen durch den Vermieter. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur bei berechtigtem Interesse möglich – insbesondere bei Eigenbedarf, Vertragsverletzungen des Mieters oder wirtschaftlicher Verwertung des Gebäudes. Für Käufer von vermieteten Immobilien gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ – bestehende Mietverhältnisse gehen auf den neuen Eigentümer über.
L
Lastenfreiheit Lastenfreiheit bedeutet, dass eine Immobilie frei von eingetragenen Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden) und sonstigen beschränkenden Rechten in Abteilung II des Grundbuchs ist. In der Regel wird eine Immobilie beim Verkauf lastenfrei übergeben – das heißt, etwaige Bankschulden des Verkäufers werden aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Lastenfreiheit wird durch den Notar sichergestellt, der den Kaufpreis erst freigibt, wenn die Ablösung gesichert ist.
Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem das in einer Immobilie gebundene Kapital am Markt üblicherweise verzinst wird. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und Mieteinnahmen abgeleitet und dient im Ertragswertverfahren als Kapitalisierungsfaktor. In Krefeld beträgt der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser zum Stichtag 1. Januar 2025 3,3 Prozent.
Loggia Eine Loggia ist ein in das Gebäude eingeschnittener, überdachter und seitlich geschlossener Außenraum, der im Gegensatz zum Balkon Teil des Baukörpers ist. Loggien gelten als besonders wertvolle Außenflächen, da sie witterungsgeschützter als offene Balkone sind. Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung werden Loggien zu 50 % angerechnet.
M
Maklervertrag Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage für die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Er regelt Leistungsumfang, Laufzeit und Provisionshöhe. Bei einem Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, die Immobilie nur über diesen einen Makler zu vermarkten, was in der Regel zu einer intensiveren Betreuung führt.
Mietrendite Die Mietrendite ist eine Kennzahl, die das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie angibt. Die Bruttomietrendite errechnet sich aus dem Jahresrohertrag dividiert durch den Kaufpreis (× 100). Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und liefert ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite.
Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse ist ein mietrechtliches Instrument, das in angespannten Wohnungsmärkten die Miethöhe bei Neuvermietungen begrenzt. In solchen Gebieten darf die Neumiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten nur in bestimmten Gemeinden und für bestimmte Wohnungstypen – Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen.
Mietspiegel Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in einer Gemeinde gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum, aufgegliedert nach Wohnlage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Er dient als Referenz für die Beurteilung der Angemessenheit einer Miete und ist Grundlage für Mieterhöhungsverlangen im laufenden Mietverhältnis. Qualifizierte Mietspiegel, die bestimmten wissenschaftlichen Anforderungen genügen, haben eine besondere Beweiskraft vor Gericht.
Modernisierung Modernisierung bezeichnet bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert, die Energieeffizienz oder den Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig verbessern. Im Gegensatz zur bloßen Instandhaltung (Erhalt des bestehenden Zustands) schafft eine Modernisierung einen qualitativ höheren Standard. Vermieter dürfen Modernisierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf die Mieter umlegen (Modernisierungsumlage, aktuell max. 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr).
N
Nebenkostenabrechnung Die Nebenkostenabrechnung (auch Betriebskostenabrechnung) ist die jährliche Aufstellung aller umlagefähigen Betriebskosten einer Mietwohnung. Sie muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, andernfalls verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlungen. Umlagefähige Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgelistet.
Nießbrauch Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das einer Person erlaubt, ein fremdes Grundstück oder Gebäude vollständig zu nutzen und die daraus entstehenden Erträge (z. B. Mieteinnahmen) zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Er wird häufig im Rahmen von Immobilienschenkungen zu Lebzeiten eingesetzt, um dem Schenker die weitere Nutzung der Immobilie zu sichern. Der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen und mindert den Verkehrswert der Immobilie entsprechend.
Notarvertrag Der Notarvertrag (Kaufvertrag) ist der rechtlich bindende Vertrag über den Kauf einer Immobilie, der zwingend von einem Notar beurkundet werden muss. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland rechtlich unwirksam. Der Notar ist neutral, belehrt beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen und veranlasst nach Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
O
Objektunterlagen Objektunterlagen sind alle relevanten Dokumente einer Immobilie, die für Käufer, Banken und Sachverständige bei der Beurteilung des Objekts erforderlich sind. Dazu zählen Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Energieausweis, WEG-Protokolle, Teilungserklärung und Abrechnungen. Vollständige Objektunterlagen beschleunigen den Verkaufsprozess und erhöhen das Vertrauen potenzieller Käufer.
P
Provision → Siehe Courtage
R
Rendite Die Rendite einer Immobilie gibt an, welchen prozentualen Ertrag das eingesetzte Kapital pro Jahr erwirtschaftet. Man unterscheidet Brutto- und Nettorendite sowie die Eigenkapitalrendite, die den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung berücksichtigt. Eine solide Analyse der Rendite ist für jeden Immobilieninvestor unerlässlich, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.
Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist die Zeitspanne, die ein Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer (für Wohngebäude typischerweise 80 Jahre) abzüglich des Gebäudealters, kann aber durch umfangreiche Modernisierungen verlängert werden. Die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Parameter im Sachwert- und Ertragswertverfahren und hat direkten Einfluss auf den ermittelten Verkehrswert.
Rohertrag Der Rohertrag (auch Jahresrohertrag) ist die Summe aller aus einer Immobilie erzielbaren Mieteinnahmen in einem Jahr, ohne Abzug irgendwelcher Kosten. Er bildet die Ausgangsgröße für das Ertragswertverfahren und für die Berechnung von Renditekennzahlen wie dem Rohertragsfaktor. In Krefeld liegt der Median-Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser beim 18,1-Fachen des Jahresrohertrags (2024).
S
Sachverständiger Ein Sachverständiger (oder Gutachter) für Immobilien ist eine fachkundige Person, die Verkehrswertgutachten und andere Wertermittlungen nach den Regeln der ImmoWertV erstellt. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige haben eine besondere Beweiskraft vor Gericht und bei Behörden. Ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen ist bei Erbschaftsangelegenheiten, Gerichtsverfahren und zur Absicherung von Finanzierungsentscheidungen unerlässlich.
Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist eine der drei normierten Methoden der Immobilienbewertung (ImmoWertV) und wird vorrangig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Es ermittelt den Immobilienwert durch Addition von Bodenwert und dem um Alterswertminderung korrigierten Gebäudesachwert, der anschließend durch einen marktspezifischen Sachwertfaktor an die aktuellen Marktbedingungen angepasst wird. In Krefeld werden die Sachwertfaktoren vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Sondereigentum Sondereigentum ist das ausschließliche Eigentum eines Wohnungseigentümers an einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Raum innerhalb eines Gemeinschaftsgebäudes. Es umfasst alles, was nicht gemeinschaftliches Eigentum ist – also in der Regel die Innenwände, Böden, Decken, Fenster von innen und die gesamte Innenausstattung der Wohnung. Sondereigentum kann frei genutzt, vermietet und veräußert werden, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
Sonderumlage Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung, die Wohnungseigentümer leisten müssen, wenn die reguläre Instandhaltungsrücklage für eine anfallende Maßnahme nicht ausreicht. Sonderumlagen werden durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgesetzt und können je nach Umfang der Maßnahme erhebliche Beträge erreichen. Käufer von Eigentumswohnungen sollten vor dem Kauf prüfen, ob größere Sonderumlagen bereits beschlossen oder absehbar sind.
Spekulationsfrist Die Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie der Einkommensteuer unterliegt. Bei Immobilien beträgt diese Frist in Deutschland zehn Jahre. Ausgenommen von der Besteuerung sind selbst genutzte Immobilien, sofern sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurden.
T
Teilungserklärung Die Teilungserklärung ist das grundlegende Rechtsdokument, durch das ein Grundstück mit Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird. Sie legt fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, und enthält die Gemeinschaftsordnung mit den Rechten und Pflichten der Eigentümer. Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen.
Tilgung Tilgung bezeichnet die schrittweise Rückzahlung eines Immobiliendarlehens. Der anfängliche Tilgungssatz – in der Regel zwischen 1 und 3 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr – bestimmt maßgeblich, wie schnell das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer kürzeren Laufzeit und geringeren Gesamtzinskosten, erfordert aber höhere monatliche Raten.
Transaktionskosten → Siehe Kaufnebenkosten
U
Umlegung Die Umlegung ist ein städtebauliches Bodenordnungsverfahren, bei dem ungeordnet geschnittene Grundstücke in einem Gebiet neu geordnet werden, um eine sinnvolle Bebauung zu ermöglichen. Die Eigentümer erhalten nach der Umlegung neue, bebaubare Grundstücke zugeteilt, die ihrem ursprünglichen Wertanteil entsprechen. Umlegungsverfahren werden von der Gemeinde durchgeführt und sind für Eigentümer in betroffenen Gebieten relevant.
Unbedenklichkeitsbescheinigung Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer für einen Immobilienkauf bezahlt wurde. Sie ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vornimmt. Ohne diese Bescheinigung bleibt der Käufer trotz vollständiger Kaufpreiszahlung zunächst nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Untervermietung Die Untervermietung liegt vor, wenn ein Hauptmieter seine Wohnung oder Teile davon an einen Dritten (Untermieter) weitervermietet. Sie ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig; bei berechtigtem Interesse des Mieters – etwa bei dauerhafter berufsbedingter Abwesenheit – kann der Vermieter die Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern. Für vermietete Eigentumswohnungen kann die Gemeinschaftsordnung der WEG zusätzliche Einschränkungen zur Untervermietung enthalten.
V
Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren ist die bevorzugte Methode zur Bewertung von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken. Es leitet den Verkehrswert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab, die vom Gutachterausschuss gesammelt und aufbereitet werden. In Krefeld beträgt der amtliche Basisvergleichspreis für Eigentumswohnungen 2.182 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Datenbasis 2020–2024).
Verkehrswert Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre – frei von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen, gemäß der Legaldefinition in § 194 BauGB. Er wird durch einen der drei normierten Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren) ermittelt und ist die Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen, Beleihungen und steuerliche Bewertungen.
Vermietungsabschlag Der Vermietungsabschlag ist der Preisunterschied zwischen einer leer stehenden und einer vermieteten vergleichbaren Immobilie. Er ergibt sich daraus, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung in seiner Nutzungsfreiheit eingeschränkt ist und das Mietverhältnis übernehmen muss. In Krefeld beläuft sich dieser Abschlag auf rund 20 Prozent: Vermietete Wohnungen werden für durchschnittlich 2.001 Euro/m² gehandelt, eigengenutzte für ca. 2.519 Euro/m² (2024).
Verwaltungsbeirat Der Verwaltungsbeirat ist ein aus Wohnungseigentümern gewähltes Gremium, das die Arbeit der WEG-Verwaltung kontrolliert und unterstützt. Er prüft Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, bevor diese der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorgelegt werden. Ein aktiver Verwaltungsbeirat ist ein Zeichen für eine gut organisierte Eigentümergemeinschaft und kann bei Kaufentscheidungen positiv gewertet werden.
Vorkaufsrecht Das Vorkaufsrecht berechtigt eine Person oder Körperschaft (z. B. Gemeinde, Mieter), beim Verkauf einer Immobilie zu denselben Bedingungen wie der vereinbarte Käufer in den Kaufvertrag einzutreten. Gemeinden haben in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Beim Kauf von Mietshäusern haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum.
W
Wohnfläche Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung, berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Balkone, Terrassen und Loggien werden zu 25 % (bei besonderem Wert bis zu 50 %) angerechnet, Keller, Garagen und nicht beheizbare Räume gar nicht. Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist für Kauf- und Mietverträge rechtlich verbindlich.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das zentrale Regelwerk für alle Fragen rund um Eigentumswohnungen in Deutschland. Es regelt die Entstehung von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung sowie die WEG-Verwaltung. Die umfangreiche WEG-Reform von 2020 hat insbesondere die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung und die Möglichkeit zur Beauftragung von Modernisierungsmaßnahmen erleichtert.
Wohnungseigentumsanlage Eine Wohnungseigentumsanlage ist ein Gebäude oder ein Gebäudekomplex, der in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Sie wird durch eine Teilungserklärung begründet und im Grundbuch eingetragen. Käufer einer Eigentumswohnung erwerben dabei nicht nur ihr Sondereigentum, sondern auch einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum der gesamten Anlage.
Z
Zinsbindung Die Zinsbindung (auch Sollzinsbindung oder Festzinsperiode) bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz eines Immobiliendarlehens unveränderlich festgeschrieben ist. Übliche Zinsbindungsfristen sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, kann aber mit einem Zinsaufschlag verbunden sein; eine kürzere Zinsbindung ist in der Regel günstiger, trägt aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
Zwangsversteigerung Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers öffentlich versteigert wird, um eine Forderung eines Gläubigers (z. B. einer Bank) zu befriedigen. Das Verfahren wird vom Amtsgericht durchgeführt; der Zuschlag an den Meistbietenden erfolgt in der Regel beim zweiten Termin. Zwangsversteigerungen bieten Käufern die Möglichkeit, Immobilien unterhalb des Marktpreises zu erwerben – allerdings ohne die üblichen Gewährleistungsrechte und oft ohne vollständige Einsicht in den Objektzustand.
Zwischenfinanzierung Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das den Zeitraum überbrückt, bis eine langfristige Finanzierung oder ein erwarteter Geldeingang (z. B. aus dem Verkauf der Bestandsimmobilie) zur Verfügung steht. Sie wird häufig eingesetzt, wenn ein Hauskäufer seine neue Immobilie bereits kaufen möchte, bevor die alte verkauft ist. Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als langfristige Hypothekendarlehen und sollten zeitlich eng begrenzt werden.
Dieses Glossar wurde erstellt von Michael Ruland, Immobilienmakler in Krefeld. Es erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei Fragen zu einzelnen Begriffen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.