Immobilienbewertung & Marktpreisanalyse 2025: Wie der Wert von Wohnungen und Einfamilienhäusern professionell ermittelt wird

Expertenwissen für Eigentümer, Käufer und Investoren – illustriert am Beispiel des Immobilienmarktes Krefeld | Quellengrundlage: Grundstücksmarktbericht 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld | Autor: Immobilienmakler Krefeld Michael Ruland

Einleitung: Warum eine korrekte Immobilienbewertung entscheidend ist

Die Frage „Was ist meine Immobilie wert?“ klingt einfach. Ihre Beantwortung ist es nicht. Eine professionelle Immobilienbewertung ist weit mehr als das Aufrufen eines Online-Portals und das Ablesen eines Schätzwertes. Sie ist ein normengerechtes, methodisch fundiertes Verfahren, das auf amtlichen Marktdaten, anerkannten Bewertungsverfahren und einer systematischen Analyse wertbeeinflussender Faktoren basiert.

Ob beim Kauf, beim Verkauf, bei der Erbschaft, im Scheidungsfall, bei der Beleihung durch eine Bank oder bei der Festsetzung der Grundsteuer – der Immobilienwert ist in nahezu jeder Lebensphase relevant. Fehler bei der Wertermittlung haben direkte finanzielle Konsequenzen: Wer zu teuer verkauft, verlängert den Vermarktungszeitraum erheblich. Wer zu günstig verkauft, verschenkt bares Geld. Wer eine Immobilie zu einem überhöhten Preis kauft, riskiert eine Überschuldung und kann im Extremfall keine ausreichende Bankfinanzierung erhalten.

Dieser Beitrag erklärt systematisch, nach welchen Methoden Immobilien bewertet werden, welche Faktoren den Wert beeinflussen und wie diese Grundsätze konkret auf den Krefelder Immobilienmarkt anzuwenden sind – gestützt auf die amtlichen Daten des Grundstücksmarktberichts 2025.

Die rechtliche und normative Grundlage der Immobilienbewertung in Deutschland

Immobilienbewertung in Deutschland ist nicht willkürlich. Sie ist normiert. Das zentrale Regelwerk ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit ihrer Novellierung im Jahr 2021 den methodischen Rahmen für alle normenkonformen Verkehrswertermittlungen vorgibt. Ergänzt wird sie durch das Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 193 ff., der die Aufgaben der Gutachterausschüsse und die Ermittlung von Verkehrswerten regelt.

Der Verkehrswert – im allgemeinen Sprachgebrauch oft als Marktwert bezeichnet – ist in § 194 BauGB legal definiert: Er bezeichnet den Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition ist präzise und weitreichend: Sie schließt Verkäufe unter Zeitdruck, zwischen Verwandten oder in sonstigen atypischen Konstellationen explizit aus.

Die ImmoWertV schreibt drei anerkannte Wertermittlungsverfahren vor, die je nach Immobilientyp und Informationslage zum Einsatz kommen:

• Das Vergleichswertverfahren (§ 24 ImmoWertV)
• Das Ertragswertverfahren (§ 27 ff. ImmoWertV)
• Das Sachwertverfahren (§ 35 ff. ImmoWertV)

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld stellt gemäß § 193 BauGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ImmoWertV Immobilienrichtwerte bereit – georeferenzierte, aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Diese Richtwerte bilden die verlässlichste Datengrundlage für Marktpreisanalysen im Stadtgebiet Krefeld.

Das Vergleichswertverfahren: Die Methode für Eigentumswohnungen

Das Vergleichswertverfahren ist die methodisch sauberste und für Eigentumswohnungen bevorzugte Methode der Verkehrswertermittlung. Die Logik dahinter ist intuitiv: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem, was vergleichbare Immobilien tatsächlich am Markt erzielt haben. Je mehr Vergleichsdaten vorliegen, desto verlässlicher ist das Ergebnis.

Funktionsweise und Datenbasis

Der Gutachterausschuss Krefeld wertet alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus und filtert ungewöhnliche Transaktionen heraus. Aus den verbleibenden Kauffällen werden für verschiedene Immobilientypen und Lagen Vergleichsfaktoren abgeleitet, die gemäß § 24 ImmoWertV als Grundlage der Wertermittlung im Vergleichswertverfahren dienen.

Für Eigentumswohnungen in Krefeld ergibt sich aus den Kaufpreisdaten der Jahre 2020 bis 2024 ein Basisvergleichspreis von 2.182 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Wert gilt als Referenzgröße für eine „Standardwohnung“ ohne besondere wertbeeinflussende Merkmale. Für das Vertragsjahr 2024 liegt der Vergleichsfaktor bei 1,00 – der Basiswert wird also ohne Zeitkorrektur direkt als Referenz verwendet.

Wertbeeinflussende Faktoren im Detail

Der Basisvergleichspreis von 2.182 Euro/m² gilt nur für eine normierte Standardwohnung. Jede konkrete Wohnung weicht von diesem Standard ab und muss individuell angepasst werden. Der Gutachterausschuss Krefeld identifiziert folgende maßgebliche Einflussfaktoren:

Baujahr und Alter: Ältere Gebäude erzielen in der Regel geringere Preise als neuere, weil kumulative Abnutzung, höhere Energiekosten und veraltete technische Installationen den Wert mindern. Allerdings spielen bei denkmalgeschützten oder hochwertig sanierten Altbauwohnungen entgegengesetzte Effekte eine Rolle.

Wohnfläche: Es besteht eine negative Korrelation zwischen Wohnfläche und Preis pro Quadratmeter – kleinere Wohnungen erzielen tendenziell höhere Quadratmeterpreise als große. Eine 40-Quadratmeter-Wohnung erzielt pro Quadratmeter meist mehr als eine 120-Quadratmeter-Wohnung, weil der Einstiegspreis insgesamt niedriger und die Käuferschicht breiter ist.

Lage im Gebäude (Stockwerk): Erdgeschosswohnungen werden aufgrund eingeschränkter Privatsphäre und höherem Einbruchsrisiko häufig mit einem Abschlag gehandelt. Obergeschosswohnungen – besonders in den oberen Etagen – erzielen in der Regel Aufschläge, sofern ein Aufzug vorhanden ist.

Wohnlage: Die mikro- und makrogeografische Lage ist einer der stärksten Werttreiber. In Krefeld verlaufen die Preisgefälle zwischen attraktiven Wohnquartieren (beispielsweise ruhige, grüne Wohnlagen im Westen der Stadt) und weniger nachgefragten Bereichen erheblich. Die Preisentwicklung innerhalb des Stadtgebietes verläuft nicht einheitlich, wie der Grundstücksmarktbericht ausdrücklich betont.

Ausstattung und Modernisierungsgrad: Hochwertige Böden, moderne Bäder, Einbauküchen, neue Fenster und eine zeitgemäße Heizungsanlage steigern den Wert nachweisbar. Der Modernisierungsgrad beeinflusst auch die sogenannte Restnutzungsdauer – ein zentraler Parameter im Sachwertverfahren.

Mietsituation: Vermietete Wohnungen erzielen strukturell geringere Kaufpreise als leer stehende. Dies liegt daran, dass Käufer vermieteter Objekte das Mietverhältnis und die damit verbundenen Einschränkungen übernehmen müssen. In Krefeld liegt der durchschnittliche Kaufpreis vermieteter Eigentumswohnungen bei rund 2.001 Euro pro Quadratmeter, gegenüber rund 2.519 Euro pro Quadratmeter für eigengenutzte Wohnungen. Die Differenz von etwa 500 Euro pro Quadratmeter entspricht einem Vermietungsabschlag von rund 20 Prozent.

Balkon, Terrasse, Loggia: Außenflächen erhöhen den Wohnwert und damit den Marktpreis. Eine Erdgeschosswohnung mit eigenem Gartenanteil kann durch dieses Merkmal deutlich aufgewertet werden.

Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude: Kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) werden von manchen Käufern bevorzugt, weil Entscheidungsprozesse einfacher sind. Große WEGs hingegen können aufgrund professionellerer Verwaltungsstrukturen ebenfalls attraktiv sein.

Anwendungsbeispiel Krefeld

Angenommen, es soll eine Krefelder Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1985, im dritten Obergeschoss, mit Balkon, mittlerer Ausstattung und mittlerer Wohnlage bewertet werden. Der Basisvergleichspreis beträgt 2.182 Euro/m². Aus den individuellen Merkmalsbewertungen ergibt sich im konkreten Einzelfall ein angepasster Vergleichspreis von beispielsweise 2.519 Euro/m² – exakt der Wert, den der Grundstücksmarktbericht 2025 als durchschnittlichen Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Krefeld für das Jahr 2024 ausweist. Das zeigt: Wenn alle wertbeeinflussenden Faktoren einer repräsentativen Wohnung berücksichtigt werden, ergibt sich nahezu präzise der Marktdurchschnitt.

Das Sachwertverfahren: Die Methode für Einfamilienhäuser

Während das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen bevorzugt eingesetzt wird, dominiert bei Ein- und Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren. Der Grund: Für jeden einzelnen Haustyp, jede Lage, jedes Baujahr und jeden Zustand gibt es deutlich weniger Vergleichstransaktionen als bei Wohnungen. Das Sachwertverfahren greift daher auf eine stärker technisch-analytische Basis zurück.

Grundprinzip und Berechnungslogik

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie, indem es zwei Komponenten addiert: den Bodenwert und den Gebäudesachwert.

1. Bodenwert: Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert (Euro/m² Grundstücksfläche) multipliziert mit der Grundstücksfläche. In Krefeld liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert für individuellen Wohnungsbau bei 390 Euro pro Quadratmeter (Stand 2024, +3 Prozent gegenüber 2023). Für ein Grundstück von 450 Quadratmetern ergibt sich damit ein Bodenwert von rund 175.500 Euro. Die Bodenwertermittlung erfolgt gemäß § 40 Abs. 2 ImmoWertV.

2. Gebäudesachwert (vorläufig): Der vorläufige Gebäudesachwert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten (NHK 2010) – also den Kosten, die ein Neubau des Gebäudes kosten würde – abzüglich der altersgemäßen Wertminderung. Die NHK 2010 werden je nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Bruttorauminhalt des Gebäudes ermittelt. Von diesen Neubaukosten wird dann eine Alterswertminderung abgezogen, die sich aus Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt.

3. Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor: Der so ermittelte vorläufige Sachwert (Bodenwert + vorläufiger Gebäudesachwert) wird abschließend durch einen Sachwertfaktor an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Dieser Sachwertfaktor wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und berücksichtigt, dass der rein technisch ermittelte Bauwert vom tatsächlich am Markt realisierten Preis abweicht.

Der Gutachterausschuss Krefeld veröffentlicht diese Sachwertfaktoren im Grundstücksmarktbericht. Ein Beispiel: Bei einem vorläufigen Sachwert zwischen 300.000 und 350.000 Euro liegt der mittlere Sachwertfaktor bei 1,15. Das bedeutet: Das Produkt aus vorläufigem Sachwert und Sachwertfaktor ergibt den marktangepassten Verkehrswert. Ein vorläufiger Sachwert von 325.000 Euro würde damit zu einem Verkehrswert von rund 373.750 Euro führen.

Diese Marktanpassung ist entscheidend und oft missverstanden: Der technische Sachwert einer Immobilie und ihr tatsächlicher Marktwert können erheblich voneinander abweichen. In Phasen hoher Nachfrage – wie in den Jahren 2020 bis 2022 – waren Sachwertfaktoren größer als 1,0 typisch, weil der Markt über dem technischen Sachwert zahlte. In einer Korrekturphase kann der Faktor auch unter 1,0 fallen.

Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern in Krefeld: Die Indexreihe

Der Grundstücksmarktbericht 2025 liefert eine lückenlose Indexreihe für die Preisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Krefeld, basierend auf dem Basisjahr 2015 (Index = 100):

Diese Daten erzählen eine klare Geschichte. Von 2015 bis 2022 kannten die Preise auf dem Krefelder Immobilienmarkt fast nur eine Richtung: aufwärts. Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen in diesem Zeitraum um 83 Prozent, Eigentumswohnungen um 79 Prozent. Der Zinsschock ab 2022 beendete diese Phase abrupt: Der EFH-Index fiel von 183 (2022) auf 159 (2023) – ein Rückgang von rund 13 Prozent. Eigentumswohnungen büßten von 179 auf 161 ein, rund 10 Prozent.

Im Jahr 2024 stabilisierten sich die Märkte auf unterschiedliche Weise: Eigentumswohnungen legten wieder leicht zu (+3,1 Prozent auf 166), während der EFH-Index nahezu unverändert bei 158 blieb. Diese Divergenz ist bedeutsam: Sie deutet darauf hin, dass der Wohnungsmarkt früher in die Erholungsphase eintrat als der Markt für Einfamilienhäuser – möglicherweise aufgrund des breiteren Käuferpools und der niedrigeren absoluten Einstiegspreise.

Aktuelle Marktpreise für Häuser in Krefeld (2024)

Der Grundstücksmarktbericht weist für 2024 folgende Median-Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche aus:

• Freistehende Einfamilienhäuser: 3.377 EUR/m²
• Doppelhaushälften: 3.200 EUR/m²
• Reihenendhäuser: 3.000 EUR/m²
• Reihenmittelhäuser: 2.712 EUR/m²

Die Preisstaffelung zwischen den Haustypen folgt einer klaren Logik: Freistehende Häuser bieten das höchste Maß an Privatsphäre, die größten Grundstücke und die geringste Einschränkung durch Nachbarn – daher der höchste Preis. Reihenmittelhäuser bieten von allen vier Typen die geringste Privatsphäre, weshalb sie im Median rund 20 Prozent unter dem Preis freistehender Einfamilienhäuser liegen.

Das Ertragswertverfahren: Renditeorientierte Bewertung von Anlageobjekten

Das Ertragswertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag – also die Mieteinnahmen – der zentrale Wertmaßstab ist. Dies betrifft vor allem Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte und vermietete Eigentumswohnungen, die als Kapitalanlage gehandelt werden.

Grundstruktur des Ertragswertverfahrens

Das Verfahren ermittelt den Ertragswert als Summe aus Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag des Gebäudes. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag (Bruttomieteinnahmen) abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Dieser Reinertrag wird über die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert – also mit einem Kapitalisierungszinssatz auf den Gegenwartswert abgezinst.

Der Liegenschaftszinssatz als Schlüsselgröße

Das zentrale Instrument des Ertragswertverfahrens ist der Liegenschaftszinssatz. Er gibt an, mit welchem Zinssatz das im Grundstück gebundene Kapital am Markt üblicherweise verzinst wird – und spiegelt damit die marktübliche Renditeerwartung der Investoren wider.

Der Gutachterausschuss Krefeld veröffentlicht im Grundstücksmarktbericht 2025 folgende Liegenschaftszinssätze (Stichtag: 1. Januar 2025):

• Vermietete Wohnimmobilien (allgemein): 2,4 Prozent
• Mehrfamilienhäuser (unter 20 % Gewerbeanteil): 3,3 Prozent

Diese Werte sind nicht trivial. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz bedeutet: Der Markt ist bereit, für einen Euro Mieteinnahme viel zu bezahlen – was auf hohe Nachfrage und niedrige Renditeerwartungen hindeutet. Ein hoher Liegenschaftszinssatz signalisiert das Gegenteil: Der Markt erwartet eine höhere Rendite und ist damit weniger bereit, hohe Multiplikatoren zu zahlen.

Der Unterschied zwischen 2,4 Prozent (vermietete Wohnimmobilien) und 3,3 Prozent (Mehrfamilienhäuser) erklärt sich durch das unterschiedliche Risikoprofil: Mehrfamilienhäuser unterliegen einem höheren Verwaltungsaufwand, einem größeren Mietausfallrisiko und erfordern mehr Kapital für Instandhaltung. Die Renditeerwartung der Investoren ist daher höher.

Rohertragsfaktor als Vereinfachung

In der Praxis – insbesondere bei Verkaufsverhandlungen und im ersten Analyseschritt – wird der Rohertragsfaktor als vereinfachtes Pendant zum Ertragswertverfahren verwendet. Er gibt an, das Wievielfache des Jahresrohertrags als Kaufpreis gezahlt wird.

In Krefeld liegt der Median-Rohertragsfaktor für Mietwohnhäuser bei 18,1 (2024). Ein Mehrfamilienhaus mit einem Jahresrohertrag von 60.000 Euro erzielt damit einen Marktpreis von rund 1.086.000 Euro (60.000 × 18,1). Dieser Faktor ist im bundesweiten Vergleich attraktiv: In Düsseldorf oder Köln wurden historisch Faktoren von 25 bis 30 erzielt, in München sogar von 35 und mehr. Krefeld bietet damit deutlich bessere Einstiegsrenditen bei stabiler Mietbasis.

Marktpreisanalyse: Die Systematik der professionellen Wertermittlung

Eine Immobilienmarktpreisanalyse geht über die Anwendung eines einzelnen Verfahrens hinaus. Sie kombiniert die Erkenntnisse aus allen drei Verfahren, validiert die Ergebnisse gegenseitig und berücksichtigt den aktuellen Marktkontext.

Schritt 1: Lagebeschreibung und Zonierung

Bevor Zahlen ins Spiel kommen, steht die präzise Beschreibung der Lage. In Krefeld – wie in jeder deutschen Großstadt – gibt es erhebliche Lageunterschiede innerhalb des Stadtgebietes. Der Grundstücksmarktbericht betont ausdrücklich, dass die Preisentwicklung innerhalb Krefelds nicht einheitlich verläuft. Stadtteile mit hoher Wohnqualität, guter Infrastrukturanbindung und attraktivem Grünumfeld erzielen systematisch höhere Preise als strukturschwächere Bereiche.

Für eine präzise Marktpreisanalyse müssen daher zunächst die relevante Makrolage (Krefeld als Gesamtmarkt), die Mikrolage (Stadtteil, Straße, Nachbarschaft) und die Objektlage (Lage im Gebäude, Ausrichtung, Freiflächen) beschrieben werden.

Schritt 2: Datenauswahl und Vergleichbarkeit

Eine belastbare Marktpreisanalyse basiert auf tatsächlichen Transaktionsdaten, nicht auf Angebotspreisen. Die Unterscheidung ist fundamental: Angebotspreise auf Plattformen wie Immobilienscout24 oder Immowelt sind Wunschpreise der Verkäufer. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis – der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Wert – liegt häufig darunter. In einem normalen Marktumfeld beträgt der Abschlag vom Angebotspreis zum Kaufpreis erfahrungsgemäß 3 bis 10 Prozent.

Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Krefeld basiert ausschließlich auf notariell beurkundeten, nach Plausibilität geprüften Kaufverträgen – er ist damit die einzige vollständig transaktionsbasierte Datenquelle für den Krefelder Markt.

Schritt 3: Wertbeeinflussende Faktoren systematisch bewerten

Nach der Lageanalyse folgt die systematische Erfassung aller wertbeeinflussenden Objektmerkmale. Für Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss Krefeld folgende Hauptfaktoren identifiziert, die gegenüber dem Standardobjekt zu Zu- oder Abschlägen führen:

Der Modernisierungsgrad ist dabei besonders komplex. Er beeinflusst nicht nur den unmittelbaren Wohnwert, sondern auch die technisch ermittelte Restnutzungsdauer des Gebäudes – ein Parameter, der direkt in die Sachwertberechnung und damit in den Gebäudesachwert einfließt. Eine umfassende Kernsanierung kann die Restnutzungsdauer effektiv verlängern und damit den Sachwert erheblich erhöhen. Der Gutachterausschuss sieht vor, dass Modernisierungsmaßnahmen bei der Bewertung mit begründeten Zu- oder Abschlägen auf die Normalherstellungskosten berücksichtigt werden.

Schritt 4: Plausibilitätsprüfung und Marktkontexteinordnung

Das Ergebnis jeder Bewertung muss im Marktzusammenhang plausibilisiert werden. Dafür ist die Kenntnis der Preisindizes und der aktuellen Marktdynamik unverzichtbar. Die Indexreihen des Gutachterausschusses Krefeld ermöglichen dabei eine präzise zeitliche Einordnung: Ein Einfamilienhaus, das 2022 – am Höhepunkt des Index bei 183 – für 500.000 Euro verkauft wurde, hat 2024 (Index 158) einen rechnerischen Marktwert von rund 431.693 Euro (500.000 × 158/183). Preisindizes sind damit ein unverzichtbares Werkzeug zur Zeitwertkorrektur.

Typische Bewertungsfehler und wie man sie vermeidet

In der Praxis der Immobilienbewertung tauchen immer wieder dieselben Fehler auf, die zu systematischen Über- oder Unterbewertungen führen.

Fehler 1: Angebotspreis mit Verkehrswert gleichsetzen. Wie oben dargelegt, sind Angebotspreise keine Verkehrswerte. Sie liegen systematisch über dem tatsächlich realisierten Kaufpreis – besonders in einem Käufermarkt.

Fehler 2: Veraltete Vergleichsdaten verwenden. Ein Kaufpreis aus dem Jahr 2022 (Indexhöchststand bei EFH: 183) ist 2024 (Index: 158) nicht mehr repräsentativ. Ohne Zeitkorrektur führt die Verwendung alter Vergleichsdaten zu Überbewertungen.

Fehler 3: Modernisierungskosten mit Wertsteigerungen gleichsetzen. Nicht jeder investierte Euro in eine Immobilie erhöht den Marktwert um einen Euro. Die Marktgängigkeit einer Modernisierungsmaßnahme entscheidet darüber, wie viel von den Kosten tatsächlich im Verkaufspreis erzielt werden kann.

Fehler 4: Lageunterschiede ignorieren. In Krefeld – wie in jeder Großstadt – ist die Lage der entscheidende Werttreiber. Der gleiche Gebäudetyp in unterschiedlichen Stadtteilen kann Preisunterschiede von 20 bis 40 Prozent aufweisen.

Fehler 5: Nur ein Verfahren anwenden. Professionelle Wertermittlung kombiniert mehrere Verfahren und validiert das Ergebnis durch Quervergleich. Ein Sachwert, der massiv vom Ertragswert abweicht, ist ein Warnsignal für eine fehlerhafte Datenbasis oder ungewöhnliche Marktbedingungen.

Besondere Bewertungssituationen: Was Eigentümer wissen müssen

Vermietete Immobilien

Wie die Krefelder Marktdaten zeigen, erzielen vermietete Wohnungen systematisch rund 20 Prozent weniger als freie Wohnungen (2.001 vs. 2.519 EUR/m²). Der Vermietungsabschlag hängt dabei von der Restlaufzeit des Mietverhältnisses, der Miethöhe im Verhältnis zur Marktmiete und der Mieterqualität ab. Eine untervermietete Wohnung – also eine, bei der die tatsächliche Miete deutlich unter der Marktmiete liegt – kann trotz des Vermietungsabschlags interessant für Investoren sein, wenn in absehbarer Zeit eine Mietanpassung möglich ist.

Energetischer Zustand

Mit der zunehmenden regulatorischen Bedeutung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der EU-Gebäuderichtlinie rückt die energetische Qualität einer Immobilie stärker in den Bewertungsfokus. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz (Energieeffizienzklassen F, G, H) werden zunehmend mit Abschlägen gehandelt, da Käufer die zukünftigen Sanierungskosten einpreisen. Moderne, gut gedämmte Gebäude hingegen können entsprechende Aufschläge erzielen.

Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen hinsichtlich Umbau und Sanierung, was einerseits die Nutzungsflexibilität einschränkt, andererseits aber durch steuerliche Vorteile (Denkmal-AfA) für Investoren attraktiv sein kann. In der Bewertung sind diese Besonderheiten explizit zu berücksichtigen.

Die professionelle Immobilienbewertung in Krefeld: Datenbasiert und rechtssicher

Wer eine Immobilienbewertung in Krefeld benötigt – sei es für einen Kauf, einen Verkauf, eine Erbschaft, eine Beleihung oder ein Gerichtsverfahren – sollte auf Sachverständige zurückgreifen, die mit den lokal erhobenen Daten des Gutachterausschusses arbeiten. Die Kombination aus den offiziellen Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Bodenrichtwerten des Grundstücksmarktberichts 2025 ermöglicht eine Wertermittlung, die sowohl methodisch normenkonform als auch marktrealistisch ist.

Der Krefelder Immobilienmarkt bietet dabei eine besonders gute Datenbasis: 1.725 ausgewertete Kauffälle im Jahr 2024 mit einem Gesamtumsatz von 666,7 Millionen Euro liefern eine breite statistische Grundlage, die belastbare Vergleichswerte für nahezu alle Immobilientypen erlaubt.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Bewertungsgrundlagen auf einen Blick

Die Immobilienbewertung in Deutschland folgt einem klaren normativen Rahmen (ImmoWertV, BauGB) und drei anerkannten Verfahren. Für Eigentumswohnungen dominiert das Vergleichswertverfahren mit einem Basisvergleichspreis von 2.182 EUR/m² in Krefeld (Vergleichsfaktor 2024: 1,00, mittlerer Kaufpreis 2024: ca. 2.519 EUR/m²). Für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt das Sachwertverfahren mit marktangepassten Sachwertfaktoren (Beispiel: Faktor 1,15 bei vorläufigem Sachwert 300.000–350.000 EUR) zum Einsatz. Für Renditeobjekte bestimmt das Ertragswertverfahren den Verkehrswert, wobei der Krefelder Liegenschaftszinssatz von 3,3 Prozent für Mehrfamilienhäuser und ein Rohertragsfaktor von 18,1 als Marktparameter dienen. Die amtliche Indexreihe belegt eine Preissteigerung von 58 Prozent für Eigentumswohnungen und 58 Prozent für Einfamilienhäuser zwischen 2015 und 2024 – bei zwischenzeitlicher Korrektur 2023 und erneuter Erholung 2024.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung in Krefeld

1. Welches Bewertungsverfahren ist für meine Eigentumswohnung in Krefeld das richtige? Für Eigentumswohnungen wird in Krefeld bevorzugt das Vergleichswertverfahren angewendet, da der Gutachterausschuss aus einer breiten Datenbasis von notariellen Kaufverträgen belastbare Vergleichsfaktoren ableitet. Der Basisvergleichspreis liegt bei 2.182 Euro pro Quadratmeter, der im Jahr 2024 durch individuelle Merkmalsbewertungen auf durchschnittlich 2.519 Euro pro Quadratmeter angepasst wird.

2. Warum ist meine vermietete Wohnung in Krefeld weniger wert als eine leer stehende vergleichbare Wohnung?Vermietete Wohnungen erzielen in Krefeld strukturell rund 20 Prozent geringere Kaufpreise als selbst genutzte – konkret rund 2.001 Euro gegenüber 2.519 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies liegt daran, dass Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen müssen und damit in ihrer Nutzungsfreiheit eingeschränkt sind; der Markt bewertet diese Einschränkung mit einem entsprechenden Abschlag.

3. Wie beeinflusst der Modernisierungsgrad den Wert meines Hauses? Der Modernisierungsgrad wirkt sich auf zwei Ebenen auf den Immobilienwert aus: Er beeinflusst unmittelbar den wahrgenommenen Wohnwert und damit die Zahlungsbereitschaft von Käufern, und er bestimmt die technisch ermittelte Restnutzungsdauer des Gebäudes, die direkt in die Sachwertberechnung einfließt. Eine umfassende Modernisierung kann die Restnutzungsdauer effektiv verlängern und den Verkehrswert damit merklich steigern.

4. Was bedeutet der Liegenschaftszinssatz von 3,3 Prozent für Mehrfamilienhäuser in Krefeld? Der Liegenschaftszinssatz von 3,3 Prozent (Stichtag 1. Januar 2025) gibt die marktübliche Renditeerwartung für Investoren in Krefelder Mehrfamilienhäuser an und wird im Ertragswertverfahren zur Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen verwendet. Im Vergleich zu Metropolstädten mit Liegenschaftszinssätzen von 2 bis 2,5 Prozent signalisiert er ein etwas höheres Risikoprofil, aber auch attraktivere Einstiegskonditionen für Investoren.

5. Warum sind die Daten des Gutachterausschusses Krefeld verlässlicher als Immobilienportalpreise? Der Gutachterausschuss wertet ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge aus – also tatsächlich realisierte Transaktionspreise, nicht Angebotspreise. Immobilienportale hingegen zeigen Wunschpreise von Verkäufern, die erfahrungsgemäß 3 bis 10 Prozent über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen; zudem bleiben erfolglose Angebote sichtbar und verzerren das Marktbild. Mit 1.725 ausgewerteten Kauffällen und einem Umsatzvolumen von 666,7 Millionen Euro im Jahr 2024 bildet der Grundstücksmarktbericht die breiteste und verlässlichste Datenbasis für den Krefelder Immobilienmarkt.

Alle Preisangaben, Indizes und Kennzahlen in diesem Beitrag basieren auf dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld (Berichtszeitraum: Gesamtjahr 2024). Dieser Beitrag dient der allgemeinen Marktinformation und ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung durch einen zugelassenen Sachverständigen. Für eine objektspezifische Wertermittlung wenden Sie sich an Michael Ruland, Immobilienmakler Krefeld.